近日，陜西省寧強縣人民法院審結一起物業糾紛。

2016年6月15日，某社區居委會（甲方）與某物業公司（乙方）簽訂前期物業服務合同，約定由某物業公司為該小區提供物業服務。2017年5月25日，張某（甲方）以自己的名義與某通信公司（乙方）簽訂兩份《站址租賃合同》，分別將位于該小區5號樓、36號樓約10㎡的樓頂，出租給某通信公司，約定租賃期為5年，場地使用費共計44000元。某通信公司于2018年1月24日、2018年1月29日，分兩筆將共計88000元的租賃費轉入張某銀行賬戶。

2022年9月13日，該小區召開首次業主大會，選舉產生首屆業主委員會。2022年9月23日，該小區業主委員會向某物業公司提出“同步公示服務期間廣告收益情況”的意見和“稽核廣告收益情況向業委會報告”的整改措施。某物業公司回函稱“2016年至今廣告收益僅3000元”。后某社區居委會終止了與某物業公司的物業服務合同關系，某物業公司于2023年4月20日從該小區撤場。

小區業主委員會自某通信公司處得知前述租賃事實，要求某物業公司歸還租賃費，某物業公司拒不歸還，小區業主委員會遂訴至法院，要求某物業公司退還收取的租賃費。本案審理過程中，某物業公司當庭認可張某的行為系職務行為。

法院經審理認為，根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條第一款第一項的規定，案涉小區樓頂屬于建筑區劃內的共有部分。根據《物業管理條例》第五十四條、參照《陜西省物業服務管理條例》第三十八條第一款、第八十四條的規定，利用共有部分從事經營活動應當由業主共同決定，所得收益在扣除合理成本之后，屬于全體業主共有，單位和個人不得擅自挪用和侵占。

張某作為某物業公司的負責人，未經業主共同決定，沒有權利基礎地與某通信公司簽訂了所謂“產權人為張某”的租賃合同，沒有事實和法律依據地獲得了小區樓頂租賃費88000元，損害了某小區業主和某小區業委會的合法利益。

因此，就該88000元租賃費，本院認定某物業公司構成不當得利，應當由其返還。關于某小區業委會訴請的利息，根據《中華人民共和國民法典》第九百八十七條的規定，某物業公司應屬于自始惡意得利人，其返還范圍為取得的全部利益以及該利益產生的全部孳息，即除88000元租賃費外，某物業公司還應當向某小區業委會返還所得利益的附加利息，利息應當自甲公司得利時計算。

宣判后，某物業公司提起上訴，二審法院經審理駁回上訴，維持一審原判。

法官說法

不當得利是指得利人沒有法律根據取得不當利益的，受損失的人可以請求得利人返還取得的利益。根據我國民法典第九百八十五條的規定，不當得利的構成要件包括：得利人沒有法律依據地取得利益、他方受有損失、獲利與損失之間存在因果關系。判斷是否構成不當得利的核心是獲得收益有無法律上的依據。不當得利制度規范目的即在于去除得利人無法律上依據而獲得的利益。

本案中，某物業公司獲得小區樓頂租賃費沒有法律依據，該行為侵害了小區業主的合法權益，具有因果關系，依法應當對租賃費予以返還。